นักท่องเที่ยวจีนกับคอนโดไทย
ธุรกิจที่เชิดหน้าชูตาของประเทศไทย และสามารถต่อกรกับประเทศอื่นๆบนโลกใบนี้ได้อย่างดีทีเดียว ก็คือธุรกิจการท่องเที่ยว จะเห็นได้จากตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนประเทศไทย ติดอันดับที่ 9 ของประเทศทั่วโลก โดยปี 2559 มีนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทย 32.60 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี 2558 ที่ 29.9 ล้านคน เพิ่มขึ้นมา 2.7 ล้านคนหรือคิดเป็น 8.9% (ที่มา : United Nations World Tourism Organization)
ตามภาพที่ 1 จะเห็นได้ว่าประเทศที่ติดอันดับ Top 10 เป็นประเทศในทวีปยุโรปถึง 6 ประเทศ( ฝรั่งเศส สเปน อิตาลี สหราชอาณาจักร และเยอรมันตามลำดับ) ทวีปอเมริกาเหนือ 2 ประเทศ(สหรัฐอเมริกา และเม็กซิโก) ทวีปเอเชีย 2 ประเทศ(สาธารณรัฐประชาชนจีน และประเทศไทย) ที่เป็นเช่นนี้น่าจะเป็นเพราะว่าชาวยุโรปและชาวอเมริกา มีรายได้ประชากรต่อหัวสูง เมื่อเทียบกับคนชาติอื่นๆในทวีปอื่นๆ และการที่ชาวยุโรปมีประเทศติดกัน การเดินทางสะดวก และไม่ต้องขอวีซ่าเวลาจะเข้าประเทศ ในขณะที่ประเทศจีนมีขนาดพื้นที่กว้างใหญ่ มีทรัพยากรการท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก และในกลุ่มประเทศอาเซียนมีประเทศไทยเราประเทศเดียว ที่ติดอันดับ Top 10 น่าชื่นใจจริงๆ
ภาพที่ 1 : จุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวสากลปี 2559 ที่มา : WIKIPEDIA
ในปัจจุบันบนโลกใบนี้มีประเทศถึง 195 ประเทศโดยที่ 193 ประเทศเป็นสมาชิกสหประชาชาติขณะที่อีก 2 ประเทศยังเป็นแค่เพียง Non-Member Observer States ซึ่งได้แก่ประเทศ The Holy See และ The State of Palestine
(ที่มา : http://www.worldometers.info/)
สะท้อนให้เห็นถึงความเข้มแข็งของธุรกิจท่องเที่ยวของไทย นอกจากธุรกิจเหล่านี้จะดำเนินธุรกิจในประเทศไทยแล้วหลายปีที่ผ่านมา ทั้งไปรับบริหารกิจการโรงแรม และรีสอร์ทต่างๆในหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มไมเนอร์อินเตอร์ เซ็นทรัล ดุสิตธานี ๆลๆ ยิ่งไปกว่านั้นยังมีความแข็งแกร่งมาก ถึงขนาดที่ไปเทคโอเวอร์กลุ่มโรงแรมต่างชาติ อย่างเช่นกลุ่มไมเนอร์อินเตอร์ที่ไปเทคกลุ่มโรงแรม TIVOLI ในโปรตุเกส และบราซิล เมื่อต้นปี 2558 รวมทั้งโรงแรมในกลุ่มของ Oaks Hotels and Resorts
เมื่อมาดูจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่มาเข้ามาเที่ยวในเมืองไทยปี ตั้งแต่ ปี 2550 ถึง 2559(ภาพที่ 2)
จะเห็นได้ว่ามีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นเกือบทุกปี ในอัตราที่โตพอสมควร โดยบางปีโตมากกว่า 30% เสียด้วย มีอยู่เพียง 2 ปีที่มีอัตราการเติบโตติดลบ คือปี 2552 ซึ่งในปีนั้นเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในประเทศไทย ช่วงเมษายน หรือ สงกรานต์เลือด เป็นเหตุการณ์การเดินขบวนทางการเมืองในกรุงเทพมหานครและพัทยา เพื่อขับไล่รัฐบาลอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ และมีการสลายการชุมนุมด้วยทหารตามมา ช่วงที่การประท้วงถึงขีดสุด มีผู้ประท้วงมากถึง 100,000 คน จนรัฐบาลอภิสิทธิ์ต้องประกาศสถานการณ์ฉุกเฉิน และปี 2557 ซึ่งได้เกิดเหตุการณ์รัฐประหาร โดยพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ในวันที่ 22 พฤษภาคม ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดฮวบลงอย่างน่าใจหาย ที่จองโรงแรมไปแล้วก็ขอยกเลิก ทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและธุรกิจต่อเนื่องมีความซบเซา ซึ่งส่งผลกระทบกับการเติบโตของเศรษฐกิจไทยใน 2 ปีนั้นเป็นอย่างมาก
ภาพที่ 2 : สถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาไทย ปี 2550 ถึง 2559
ที่มา : กรมการท่องเที่ยว กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย
เมื่อมาชำแหละดูจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่มาเข้ามาเที่ยวในเมืองไทยปี 2553 ถึง 2559(ภาพที่ 3) ถ้านับเป็นรายประเทศ จะเห็นได้ว่านักท่องเที่ยวจีนเป็นอันดับที่ 1 ซึ่งเริ่มเข้ามาติดอันดับที่ 1 ตั้งแต่ปี 2555 แล้วก็ติดอันดับที่หนึ่งมาตลอด ถ้าดูจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาเที่ยวประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2552 ซึ่งมีจำนวน 777,508 คน จนถึงปีล่าสุดคือปี 2559 มีจำนวน 8,757,466 คน เท่ากับว่าในช่วง 7 ปีที่ผ่านมามีนักท่องเที่ยวจีนเพิ่มขึ้นมาถึง 7,979,958 คน หรือคิดเป็นการเพิ่มขึ้นมาถึง 1,026.35% ถือว่าเป็นอัตราการเติบโตที่สูงมาก
10 อันดับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ตั้งแต่ปี 2549 ถึง 2559
* ประเทศในกลุ่มอาเซียน
ภาพที่ 3 : 10 อันดับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ตั้งแต่ปี 2549 ถึง 2559
ที่มา : กรมการท่องเที่ยว กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย
ตารางได้แสดงให้เห็นถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งสัดส่วนของนักท่องเที่ยวแต่ละชาติใน 10 อันดับแรกที่เข้ามาเที่ยวในประเทศไทย โดยมีนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเริ่มเข้ามาติดอันดับที่ 1 ตั้งแต่ปี 2555 แล้วก็ติดอันดับที่หนึ่งมาตลอดจนถึงปีล่าสุด(2559) จากเคยที่มาแค่ท่องเที่ยวเฉยๆ แล้วคงมีบางกลุ่มที่มาเที่ยวแล้วไม่ยอมกลับ ที่ผมพูดอย่างนั้น เพราะผมสังเกตเห็นว่าคอนโดแห่งหนึ่งที่ผมซื้อไว้ มีคนจีนอยู่ค่อนข้างมาก ดูลักษณะท่าทางว่าจะมาปักหลักอาศัยอยู่ในเมืองไทยเป็นแน่ ไม่รู้ทางหน่วยงานตรวจคนเข้าเมือง ได้สังเกตเห็นจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาในประเทศไทย และจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่กลับออกไป มีปริมาณแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหนบ้างหรือเปล่า แต่ที่ผมจะเน้นในบทความนี้คือนักท่องเที่ยวจีนยุคหลังๆนี้ นอกจากมาท่องเที่ยวแล้วยังมาดูช่องทางในการลงทุนคอนโด เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในประเทศจีน และความหวาดกลัวในทรัพย์สินของชาวจีน จากมาตรการของรัฐบาลจีน อีกส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะว่า ราคาคอนโดในเมืองไทยยังนับว่าไม่แพง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆในประเทศจีน รวมทั้งผลตอบแทนจากการเช่าก็ยังถือว่าค่อนข้างดี และกระบวนการซื้อขายก็ไม่ซับซ้อน เมื่อเทียบกับบางประเทศรวมทั้งเงินผ่อนดาวน์และค่าใช้จ่ายในการโอนถือว่าไม่สูงนัก
จากที่ก่อนหน้านี้นักลงทุนต่างชาติที่มาซื้อคอนโดในประเทศไทย ส่วนใหญ่จะเป็นชาวฮ่องกงและสิงคโปร์ และเนื่องจากความต้องการภายในประเทศใน 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในภาวะซบเซา จึงทำให้ Developer จำเป็นต้องเข้าไปขยายฐานในต่างประเทศ(ปัจจุบันนักลงทุนมาเลเซียก็เข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทยมากขึ้นเหมือนกัน) โดยข้อมูลจาก Baidu พบว่าประเทศไทยติดอันดับที่ 7 ของโลก ที่ชาวจีนค้นหาข้อมูลเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยไทยเป็นอันดับที่ 2 เมื่อเทียบกับประเทศทั้งหมดในอาเซียน โดยรองจากประเทศมาเลเซียเท่านั้น คงจะเป็นเพราะว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเรามีกีฬาสีกันต่อเนื่องยาวนาน จึงทำให้เสน่ห์ของประเทศไทยลดลง และอีกส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะ ทางรัฐบาลมาเลเซียได้วางแผนมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ในการเสนอวีซ่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติ ให้สามารถมาอาศัยอยู่ในมาเลเซียได้สูงสุดถึง 10 ปี เมื่อซื้ออสังหาภายใต้โปรแกรม “Malaysia My Second Home (MM2H)” โดยมี 2 เมืองหลักที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจคือ กัวลาลัมเปอร์ และปีนัง จริงๆแล้วประเทศไทยเราก็มีโครงการ Thailand Elite ในสมัยรัฐบาลทักษิณ แต่ด้วยที่ทำไม่จริงจังก็เลยไม่ประสบความสำเร็จ
สำหรับคอนโดในกรุงเทพ นักลงทุนจีนนิยมที่จะลงทุนในเขตใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองนัก โดยจะต้องเดินทางได้สะดวกด้วยระบบรถไฟฟ้า นอกจากจะลงทุนในคอนโดกรุงเทพแล้ว ที่เมืองท่องเที่ยวอื่นๆอย่างเช่น เชียงใหม่ พัทยา และภูเก็ต ก็เป็นเป้าหมายในการลงทุนคอนโด ของนักลงทุนจีนด้วยเช่นกัน
ชาวต่างชาติที่จะซื้ออสังหาในมาเลเซียในลักษณะที่เป็น Freehold จะต้องเป็นอสังหาได้ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวสูง ที่มีมูลค่ามากกว่า 500,000-2 ล้าน RM(4 ล้าน-16 ล้านบาท) ขึ้นอยู่กับว่าจะซื้ออสังหาที่เมืองไหนหรือรัฐไหน(ตามภาพที่ 1) ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านแนวราบในประเทศไทยได้ แต่สามารถซื้อคอนโดได้โดยไม่จำกัดราคา โดยมี Foreign Limit อยู่ที่ 49 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น และชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ตกลงซื้อขายสำหรับโครงการที่อยู่ในโปรแกรม MM2H ในขณะที่โครงการที่ไม่อยู่ใน MM2H จะกู้ได้เพียง 70% ของราคาซื้อขายเท่านั้น ส่วนนักลงทุนต่างชาติที่จะซื้อคอนโดในประเทศไทยไม่สามารถที่จะขอสินเชื่อได้ จะต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อการซื้อเท่านั้น และทางประเทศจีนก็ยังมีข้อจำกัดในการนำเงินตราออกนอกประเทศของชาวจีน จึงทำให้การซื้อคอนโดในประเทศไทยของชาวจีน มีปัญหาและอุปสรรคมากมาย อย่างไรก็ตามผมก็เห็นมี DEVELOPER หลายรายจากเมืองไทย ไปทำการเสนอขายคอนโดที่เมืองจีนหลายรายอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ซึ่งก็ประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง
จริงๆแล้วอยากให้รัฐบาลไทยส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดในเมืองไทย โดยให้อภิสิทธิ์บางอย่าง อย่างเช่นวีซ่าระยะยาวเหมือนที่มาเลเซียให้เป็นต้น ที่จริงแล้วการขายคอนโด ก็เหมือนกับการขายสินค้าชนิดหนึ่ง ซึ่งใช้วัตถุดิบภายในประเทศเกือบทั้งหมด ให้ชาวต่างชาติโดยที่ไม่ต้องส่งออก และชาวต่างชาติเหล่านั้นก็ไม่สามารถที่จะนำสินค้าชนิดนี้ ออกไปนอกราชอาณาจักรไทยได้ เพียงแต่ว่าคอนโดดังกล่าว ควรจะมีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อไม่ให้กระทบกับ DEMAND และราคาคอนโดในระดับล่าง ซึ่งจะทำให้มีเงินตราต่างประเทศไหลเข้ามาในประเทศไทย เพิ่มขึ้นได้อีกเป็นจำนวนมาก อยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรับไว้พิจารณาดูนะครับ
ที่มา: กิติชัย เตชะงามเลิศ 21/12/60
